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彭天玉财税工作室

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租金所得税乱象丛生税收管理纠纷不断  

2015-12-11 22:05:09|  分类: 融资租赁、经营租 |  标签: |举报 |字号 订阅

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租金所得税乱象丛生税收管理纠纷不断
2015-09-20 高金平 高金平税频道 高金平税频道

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一次性收取几年的房租收入如何确认收入?
租赁开始日收取与租赁期满收取有何异同?
我公司出租房产一次收取几个年度的租金,如租期五年(2010年1月1日到2014年12月31日),每年租金100万元,在2010年一次性收取500万元的租金,企业按会计制度的规定分期确认收入,在账上确认收入100万元,在2010年汇算清缴时是否要作纳税调增?
我公司认为不用作纳税调增,理由如下:

(1)虽是一次性收取租金,但租期是五年,应分期确认收入,符合企业会计制度的有关规定及《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则。
(2)《企业所得税法实施条例》第四十七条第(一)项规定,经营方式租入固定资产发生的租赁费支出,按照租赁期限均匀扣除。承租方支付的租金要在租赁期均匀扣除,而不是一次支付时就全额扣除,是符合权责发生制原则的。那出租方一次收取几个年度的租金不是分期确认收入而是一次性确认收入,同一笔跨受益期款项的收付,收款方全额作收入,支付方而要分期扣除,显然对纳税人来说是不公平的,也是违背权责发生制原则的。
(3)《企业所得税法实施条例》第十九条第二款及《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函【2009】98号)第三条所规定的租金收入不明确,应理解为本年度内应收取的租金收入,而不是指一次收取几个年度的租金收入。
请问:以上理解是否正确?
解答
《企业所得税法实施条例》第九条规定:“企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”请注意该条强调“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”而《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定:“租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”
租金收入确认时间的不合理规定,给企业避税带来很大空间。为此,国家税务总局对此作了补充规定。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函【2010】79号)规定,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
小资料
对于租金收入的确认时间,近日引起广泛关注的“郑州人和公司案”中级人民法院判决部分极为相似:
人和公司于2008年12月28日开始营业,当年与租赁户签订603份名为商铺经营使用权转让合同,并一次性收取了租金,在缴纳税款时,人和公司先按不动产销售这一税目缴纳所得税,在2009年1月一次性缴纳企业所得税1.93亿元。后人和公司认为应当按照租金收入进行缴税,遂根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则及《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函(2010)79号)规定,提出退税申请。税务机关不予退税,人和公司诉至法院。郑州市中级人民法院一审认为:人和公司对地下人防工程进行开发,在不拥有产权的情况下,与商户签订《商铺经营使用权转让合同》并取得收入的行为不应属于销售建筑物收入,该合同从性质上来讲属于租赁合同,人和公司的收入为租金收入。对于租金收入如何缴税的问题,《中华人民共和国企业所得税法实施条例》:“企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。”而《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函(2010)79号)第一条关于租金收入确认问题中明确:“如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。”从以上规定可以看出,对租金收入,缴税时存在配比原则,该原则并非在国税函(2010)79号文中首次被规定,而是在《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条中已经有规定。本案中,人和公司按照销售建筑物一次性缴纳税款,无法扣除以后相应年度应当扣除的必要支出,存在多缴税款的事实。根据《中华人民共和国税收征管法》第五十一条规定,纳税人超过应纳税额缴纳的税款,税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的,可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息,税务机关及时查实后应当立即退还。
当然,此案最终高院的判决对事实的认定有待商榷。
另需关注的是,对于租金收取时间问题,这个问题并没有最终解决,在你公司的案例当中,如果合同约定租赁费在第五年末一次性支付,则前五年不确认所得,在第五年一次性确认租赁收入500万元,不仅租赁收入要纳税调整,固定资产折旧也要随之作纳税调整。因为根据《企业所得税法》第八条规定的原则,允许扣除的成本必须与应税收入相配比。
此外,根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定:“纳税人提供租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”根据该规定,纳税人一次性收取五年的租金,应当一次性开具发票,一次性缴纳营业税及附加。税款通过“长期待摊费用”核算,分五年平均转入“营业税金及附加”科目。根据税前扣除的配比性原则,允许在第一年全额扣除,即后四年的营业税金及附加在第一年作纳税调减处理,以后四年分别作纳税调增处理。
承租方支付的租金应当作长期待摊费用处理,在租赁期间平均摊销。《企业所得税法实施细则》第四十七条规定:“企业以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出,按照租赁期限均匀扣除。”其所得税处理与会计处理一致,无需作纳税调整。
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