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彭天玉财税工作室

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关于房地产公司股权转让是否征收土地增值税的问题研究  

2015-12-26 11:45:20|  分类: 土地增值税 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于房地产公司股权转让是否征收土地增值税的问题研究

 (2013-05-06 22:36:44)

关于这个问题,先来研究一下国家及地方相关的文件信息

一、1995年5月25日:《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知--财税字[1995]48号 1995.5.25》

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,扬州培训中心、长春税务学院:

  按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称细则)的规定,现对土地增值税一些具体问题规定如下:

  第一条、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
  对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

二、1996年10月14日:《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复--皖地税政三字[1996]367号 1996-10-14》 

黄山市地方税务局:

  你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》(黄地税一字[1996]第136号)悉。经研究,并请示国家税务总局,现批复如下:

  据了解,目前股权转让(包括房屋产权和土地使用权转让)情况较为复杂。

    其中,对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系,正常撤资的,其股权转让行为,暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让,应按规定征收土地增值税。

    因此,你局请示中的省旅游开发中心的股权转让,可按上述原则前款进行确定。

三、2000年9月5日:《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复--国税函[2000]687号 2000-9-5》 

广西壮族自治区地方税务局:
    你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32 号)收悉。

鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

四、2000年11月28日:《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知--国税函[2000]961号 2000-11-28》

广西壮族自治区地方税务局:
    你局《关于对深圳能源总公司、深圳能源投资公司应当依法征收营业税的情况报告》(以下简称《报告》)(桂地税报[2000]56号)收悉。经研究,现通知如下:

    据《报告》反映,1997年初,深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源(钦州)实业开发有限公司(以下简称“钦州公司”),两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响,这两家公司(以下简称“转让方”)于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石汕化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司(后两家公司以下简称“受让方”)。在签定股权转让合同时,在合同中注明钦州公司原有的债务仍由转让方负责清偿。

    在上述企业股权转让行为中,转让方并未先将钦州公司这一独立法人解散,在清偿完钦州公司的债权债务后,将所剩余的不动产、无形资产及其他资产收归转让方所有,再以转让方的名义转让或销售,而只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。不论是转让方转让股权以前,还是在转让股权以后,钦州公司的独立法人资格并未取消,原属于钦州公司各项资产,均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。因此,按照税收法规规定,对于转让方转让钦州公司的股权行为,不论债权债务如何处置,均不属于营业税的征收范围,不征收营业税

五、2006年3月2日:《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知--财税[2006]21号 2006-03-02》

  第五条、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
  对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

  本文自2006年3月2日起执行。

 

分析:从上述几个文件的发布时间作为脉络,可以明显看出税法与企业之间的博弈。企业为避免高额的土地增值税,在某些情况下,采用将股权整体转让的方式实现资产的变现。从本质上而言,这是一种实实在在的股权在投资者之间的转移的行为,而被转让的公司所属的不动产,虽然形式上在不同的投资者之间流动,但从公司法及物权法的角度来讲,该不动产的产权未进行任何转移,一直隶属于同一个法人实体,无论该法人实体之后的投资者是何人,均不能否认该不动产的产权未转移的事实。  这说明,1996年367号文、2000年687号文均与公司法和物权法有矛盾,因此,税务总局在2000年961号文对深能源案例的交易行为进行了更为明确的阐述,但该阐述针对的是营业税,对土地增值税只字未提,给地方执法机关与企业留下了较多的悬念。通过网上了解到深能源公司案例的土地增值税最终也不了了之,并未实际缴纳(此处求证)。此外,在2006年21号文对1995年48号文进行了补充说明,但2006年21号文仍只是针对以“土地(或房地产)作价入股进行投资”的征免范围进行了缩小,并没有像2000年687号文中所说说“股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,应按土地增值税的规定征税”。

综上,2000年687号文的确与法律有矛盾,目前687号文并未出现在国税总局有效的文库中,但也未出现在已废止的文库中,至今仍留给企业与地方税务局较多的不确定性。深能源案例及这几个文件可以给房地产企业在股权交易中提供一定的参考,为避免2000年687号文的误伤,在股权转让时,不需要100%转让股权,可以留很小的一部分股份,分两次或多次转让完毕所有股权。


在了解完股权转让涉及的营业税及土地增值税问题外,再谈一下企业所得税的问题。财政部与国家税务总局针对企业重组在2009年4月专门发文,财税[2009]59号《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》

文中的核心内容:

 一、本通知所称企业重组,是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易,包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。 

 二、本通知所称股权支付,是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中,以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式;所称非股权支付,是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。

  三、企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。 

  四、企业重组,除符合本通知规定适用特殊性税务处理规定的外,按以下规定进行税务处理: 

   其中:(三)企业股权收购、资产收购重组交易,相关交易应按以下规定处理: 

  1.被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。 

  2.收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。 

  3.被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

  五、企业重组同时符合下列条件的,适用特殊性税务处理规定: 

  (一)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。 

  (二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。 

  (三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

  (四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。 

  (五)企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。 

 六、企业重组符合本通知第五条规定条件的,交易各方对其交易中的股权支付部分,可以按以下规定进行特殊性税务处理: 

  其中:

(二)股权收购,收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%,且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,可以选择按以下规定处理: 

  1.被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础,以被收购股权的原有计税基础确定。 

  2.收购企业取得被收购企业股权的计税基础,以被收购股权的原有计税基础确定。 

  3.收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。 

  

在对本文所述的股权转让,如果按照本文中所述的法律法规对营业税、土增税合理规避,那么在对企业所得税的安排时,需根据财税2009年59号文中的企业重组一般性税务处理规定和特殊税务处理规定,如果收购方支付对价不符合特殊税务处理的规定,则被收购方需要确认股权转让所得或损失,并缴交企业所得税;如果收购方支付对价符合特殊税务处理的规定,则被收购方可以选择特殊税务处理规定,不确认股权转让所得或损失,不缴企业所得税。

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