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彭天玉财税工作室

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彭天玉有丰富的税务代理执业及财务管理经验,十几年税务代理工作中,以热忱、真诚的心做事,几十年的生活培养了专注、耐心、不畏困难、以解决矛盾为乐的工作方法。 近年来本工作室为电力企业、银行业、农村信用联合社、房地产企业、兵团企业、烟草行业、担保、拍卖、典当企业等提供的财税筹划服务,都比较欢迎、比较满意。

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地下车库的财税处理(转载)  

2016-10-29 17:47:35|  分类: 房地产建筑物 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地下车库的财税处理(转载)

地下车库,因产权复杂,财务人员在相关财税处理上说法不一,有的说出租作为租赁,有的说连着房子出租使用权也应开具销售不动产发票。但具体是作为租赁还是销售,相关业务如何处理,视具体业务性质而定,本文从不同的地下车库类型和业务性质,根据相关税法文件及资料,结合个人的相关理解,从不同角度对地下车库的财税处理进行探讨。

在实际工作中中,地下车库大致分为三种:

1、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊;

2、开发商根据规划单独建造地下车库,其建筑面积已分摊;

3、开发商将地下人防设施作为地下车库。

在地下车库的处理中,又分为出租、销售、或自用等几种情况。每种形式的处理都不太一致,应根据业务的实质,进行财税处理。

一、开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊:

开发商单独建造的地下车库,建筑面积未分摊,即该部分建造成本未分摊至可售面积之中,产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施,根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[200931号文第十七条第二款:属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。因此,作为营利性配套设施的地下车库,成本应单独核算开发成本,将其归集至开发成本----公共配套设施(地下车库)之中,完工后结转至开发产品----地下车库之中。

1、对外出租的税务处理:

地下车库对外出租,直接作为租赁,开具租赁业发票。

营业税及附加:按租赁业5.5%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

土地增值税:因未发生权属转移,不涉及土地增值税。

房产税:根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005181号)规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。

土地使用税:根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第四条规定,关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题:对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策,但相关省市有相关征免政策。需要注意的是,如果不是单独建造的地下车库,而是与地上房屋建筑物连在一起,则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税。

企业所得税:根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条 企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

因此收到的租金全额作为收入计征所得税,而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。

印花税:租赁收入的千分之一。

2、对外出售的财税处理:

对外出售的地下车库应作为销售不动产处理,开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时,确认主营业务收入,同时结转开发产品---地下车库相关金额至主营业务成本。

营业税及附加:按销售不动产计征营业税及附加。

土地增值税:单独确认收入及增值额,按非普通住宅计征土地增值税。

房产税:与住宅等开发产品类似,已销售的地下车库不交房产税。

土地使用税:产权已转移部分,不交土地使用税。

企业所得税:与销售住宅所得税处理相同。

印花税:按销售不动产税率万分之五申报。

3、自用的地下车库财税处理:

自用的具有产权的地下车库,其处理应同房开企业自用开发产品相同,在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产,并计提折旧。自用部分按财税[2005181号相关规定,对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同,单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。

二、开发商根据规划单独建造地下车库,其建筑面积已分摊:

开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库,其建筑面积已分摊,其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有,性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发[200931号文第十七条第一款属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。因此其建造成本归集在开发成本---公共配套设施费,最后分摊至可售面积成本之中。

因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库,开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议,实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话,应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议,在这种情况下,只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权,其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。

如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性,其财税处理与开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊形式相同。

三、开发商把地下人防设施作为地下车库:

利用地下人防设施形成的地下车库,权属争议较大。到底开发商有没有权力享有地下人防车库的收益权有很大的争议,这在一定程度上影响了财务人员的财税处理,因此很有必要对地下人防设施的权属及收益权进行确定。

根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条:国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。根据国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第一条凡使用人防工程的单位和个人,应向当地人防部门提出申请,经审批和履行立约手续后,方可使用。已经使用人防工程而未履行立约手续的,应补办立约手续。

第二条人防工程及其设备、设施是国家财产,平时使用应本着有偿使用的原则,交纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程,由人防部门收费。

《物权法》第五十二条国防资产属国家所有。

由此可见,地下人防设施权属应为国家所有。对于地下人防设施为国家所有这一点无任何怀疑,但谁投资,谁收益中的投资主体有相当的分歧。持销售成本说观点的人认为,开发商已经将车库的投资成本分摊到可售面积成本之中,即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款,那么投资主体在最后看来应该就是业主,开发商相当于只是事先垫付了该投资成本,那么车库的所有权理应归全体业主所有。持登记凭证确权说观点的人认为,地下车库是开发商自己根据国家要求投资建造的,根据《物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。规定及谁投资,谁受益的原则,虽然最后成本都分摊至可售面积中,但合法建造应当属于原始取得的一种方式,应自事实行为成就时发生效力,开发商在建造后拥有地下车库初始产权应当无可争议,开发商有收益权或使用权也应无争议。

这两种观点来讲,似乎都有一定的道理。2007101日实施的《物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属,当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属,但在实际意义上讲,该条规定概念也很模糊,同样未明确规定产权归属。我们只能从该条规定的法理上推断,如果地下车库是开发商投资建造并已经规划、建设行政主管部门批准,开发商应当拥有地下车库的所有权(至少在形式上拥有),否则开发商怎么有权利出售、附赠或出租呢?另外从立法的本意来讲,作为独立设施的地下车库,如果不允许开发商销售或出租,可能影响开发商建造车位、车库的积极性。另外从某种意义上讲,鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权,在提高土地利用率同时,还有利于资源的优化配置,实践中也表明了政府部门默认了开发商对地下车库的收益权。

对于地下人防设施来讲,因其建造面积是与整个项目相关,故个人认为其建造成本计入建安成本是不妥的,应在开发成本----公共配套设施费用中归集,在整个项目的可售面积中分摊。

以上相关文件中也可以看出,开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后,可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家,故不存在销售产权行为。

1、随商品房销售转让车位使用权(买房送车位使用权):

对于买房送车位使用权的情况,开发商与业主签订商品房销售合同,同时签订车位使用权转让协议,地下车位与商品房捆绑,其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中,发生的可以理解为销售不动产行为,统一开具销售不动产发票。

营业税及附加:按销售不动产交纳营业税及附加。

土地增值税:房开企业与购房人签订销售合同,并签订转让地下车位使用权协议,约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人,附赠的车位因未取得转让收入,按出售开发产品计算销售收入,因车位使用权价款包含在商品房总价之中,其土地增值税已在所销售的商品房中体现。

房产税:开发商随房销售,同时与业主签订转让车位使用权合同,则应视同销售车位,不再征收房产税。

土地使用税:开发商随房销售,同时与业主签订转让车位使用权合同,则应视同销售车位,不交土地使用税。

所得税:其收入并入房屋销售总价,成本已分摊至可售面积成本,其所得税与销售商品房性质一样。

印花税:其价款已包含至商品房价款之中,印花税已按销售不动产万分之五交纳。

2、单独转让车位使用权:

单独转让车位使用权分为有限期限(短期)内转让和法律规定年限内(长期)转让。有限年度内(如1年)是相对于在法律规定年限内(如70年)而言,在有限年度内出租**律期限或长期来看,其车位使用权人可能会变更,而在法律规定期限内转让使用权,抛开产权归属的角度,单从融资租赁角度来推论,租赁期相于于可使用期限,性质上和销售已无实质区别。

有限期内(短期)转让车位使用权:

有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。

营业税及附加:采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为预收金额为基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。

土地增值税:未发生产权转移,不涉及土地增值税。

土地使用税:单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样,如上海对于地下人防设施,不论营业使用或非营业使用,不论出租或自用,都不征收土地使用税。而且要注意的是,如果地下人防设施是连着地上建筑物的话,对地下人防车库占地征税,由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税。且对单独建造部分所占用地面积暂按应征税款的50%征收土地使用税。

房产税:虽然产权归属国家,但开发商作为投资者享有收益权,根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005181号)规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以房开企业应按租金收入12%交纳房产税。

印花税:按租赁金额的千分之一交纳。

法律法规年度内转让车位使用权:

法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论,实质与销售并无二致。

营业税及附加:不管是开具服务业---租赁业发票或销售不动产发票,营业税及附加一样按5.5%计征。个人倾向于开具销售不动产发票。

土地增值税:房开企业与购房人签订合同,将地下停车场所法律法规期限内的使用权(如房屋使用年限70年)转移给购房人,向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入,计征土地增值税。

土地使用税:不涉及

房产税:开发商如果与业主签订的车位租赁合同,租赁期达到了法律法规规定的年限,即达到业主所购房屋年限,则应视同销售车位,不再征收房产税。

所得税:按收到的价款作为收入,计征所得税。

印花税:按销售不动产万分之五交纳。

3、开发商自用地下人防设施

开发自用地下人防设施,如作为仓库,或作为物业用房等等。

营业税:如无营业收入,不涉及营业税。

土地增值税:未发生产权转移,不涉及土地增值税。

土地使用税:房开企业对于自用地下人防设施,原则上只要坐落在开征范围内,就应征收土地使用税,但国家并未出台相关免征政策,各地对自用地下人防设施征免政策不一。如重庆就规定房开企业修建的地下车库,无论对外出租或自营,均应按规定征收房产税和土地使用税

房产税:根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第一条、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规定。

所得税:无收入不涉及

印花税:不涉及

需要注意的是,实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积,对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库,是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。



地下车位:处置方式不同 税务处理有别  

2015-01-16 20:58:25|  分类: 财税实务研究|举报|字号 订阅

   房地产企业处置地下车位的方式主要有四种:办理产权证转让、转让使用权、收取停车费、无偿供业主使用。由于地下车位与地上房产形成建筑整体,不同的处置方式其成本费用的分摊方法有区别,进而影响土地增值税企业所得税的计算。如果企业选择合理的处置方式,可以减轻税负。
    案例
    湖南省某房地产A公司在市区开发商业、普通住宅连体楼一幢。其中,1层~3层为商业用房,每层可售建筑面积1000平方米,层高5.6米;3层以上为普通住宅,可售建筑面积9000平方米,层高2.8米;利用地下基础设施形成停车位134个,面积2680平方米,开发成本2000元/平方米。按照地上房产的面积分配车位,普通住宅100个,商业用房34个。住宅和2~3层商业用房在当年销售,分别收取4680万元和4400万元。一层商业用房租赁给某电器公司从事经营活动,房产原值903万元,年租金180万元,当年收取6个月租金90万元,缴纳相关税费16万元。该项目取得土地使用权所支付的金额1500万元,地上房产开发成本4500万元,开发费用500万元,地下停车位开发成本536万元,税前可扣除折旧额21万元,支付其他合理费用10万元。
    根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》(2014年第7号)规定,土地增值税清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类,分别计算土地增值税;房地产开发企业建造的可售地下车库(位),按照非住宅类型房地产清算;利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库(位),建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的其成本、费用可以扣除;转让上述不可售地下车库(位)永久使用权取得的收入,应按照地上房地产不同类型建筑面积占比,分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税,其成本、费用按照配比原则扣除;单栋建筑物既有住宅又有商业用房的,按层高系数建筑面积分摊法分摊开发成本,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的10%计算扣除,暂不考虑其他纳税调整事项。
    处置方式一:地下车位办理了产权证
    向普通住宅购房户出售100个车位,并办理了产权证,面积2000平方米,收取款项1200万元,剩下34个车位用于物业管理,收取停车费10万元。
    应缴土地增值税的计算:按层高系数建筑面积分摊法计算不同类型房产应分摊的开发成本。
    5.6米商业用房层高系数=该类型用房层高÷普通住宅层高=5.6÷2.8=2。
    总层高系数面积=∑(某类型用房可售建筑面积×某类型用房层高系数)=普通住宅可售建筑面积×1+商业用房可售建筑面积×2=9000×1+3000×5.6÷2.8=15000(平方米)。
    某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积。
    普通住宅已售部分层高系数面积=1×9000=9000(平方米)。
    商业用房已售部分层高系数面积=2×2000=4000(平方米)。
    某类型用房已售部分应分摊的开发成本=开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积。
    普通住宅已售部分应分摊的开发成本=4500÷15000×9000=2700(万元)。
    商业用房已售部分应分摊的开发成本=4500÷15000×4000=1200(万元)。
    1.普通住宅应缴土地增值税的计算
    ①转让房地产收入4680万元,已售面积9000平方米占总可售面积14680平方米(3000+9000+2680)的61.31%。
    ②扣除项目金额=1500(注:取得土地使用权所支付的金额)×(1+10%+20%)(注:房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的10%计算扣除,财政部规定的加计20%扣除费)×61.31%+2700(注:普通住宅已售部分应分摊的开发成本)×(1+10%+20%)+4680×5.6%(注:营业税率5%,城建税率7%,教育费附加3%,地方教育费附加2%)=4967.58(万元)。
    ③增值率(4680-4967.58)÷4967.58=-5.79%。
    增值额<20%,免征土地增值税。
    2.非住宅类应缴土地增值税的计算
    ①转让房地产收入5600万元,已售面积4000平方米占总可售面积14680平方米的27.25%。
    ②扣除项目金额=1500×(1+10%+20%)×27.25%+(1200+2680×0.2×100÷134)(注:商业用房已售部分应分摊的开发成本1200万元+出售地下车位100个应分摊的开发成本)×(1+10%+20%)+5600×5.6%=2924.94(万元)。
    ③增值率=(5600-2924.94)÷2924.94=91.49%。
    ④应缴土地增值税2675.06×40%-2924.94×5%=923.77(万元)。
    3.应缴企业所得税的计算
    ①收入总额=90+4680+4400+1200+10(注:一层商业用房租金收入90万元+普通住宅销售收入4680万元+商业用房销售收入4400万元,地下车位销售收入1200万元+收取停车费10万元)=10380(万元)。
    ②销售成本扣除额=已售地下车位的开发成本+已出售普通住宅的开发成本+已出售商业用房的开发成本+应分摊的土地成本=2680×0.2×100÷134(注:出售地下车位100个应分摊的开发成本)+(2700+1200)+1500×13000÷14680(注:已出售普通住宅、商业用房和地下车位面积之和13000平方米÷总建筑面积,可售总建筑面积=各类房产面积+地下车位面积=3000+9000+2680)=5628.34(万元)。
    ③经营税金及附加=10380×5.6%=581.28(万元)。
    ④土地增值税扣除额为923.77万元。
    ⑤期间费用扣除=开发费用-出租房应分摊的开发费用+折旧+其他税金+其他=500-500×1000÷12000(注:按建筑面积分摊出租房应分摊的开发费用,其中,一层商业用房面积1000平方米,地上房产总面积12000平方米)+21+16+10=505.33(万元)。
    ⑥应缴企业所得税额=(①-②-③-④-⑤)×25%=685.32(万元)。
    处置方式二:地下车位未办理产权证,转让永久使用权
    向普通住宅购房户出售100个车位永久使用权,取得营业收入1200万元,剩下34个车位用于物业管理,收取停车费10万元。在土地增值税计算上,地下车位不分摊土地成本,商业和普通住宅开发成本的分摊计算同上。
    1.普通住宅应缴土地增值税的计算
    ①转让房地产收入4680+1200=5880(万元),已售面积9000平方米占总可售面积12000平方米的75%。
    ②扣除项目金额=1500×(1+10%+20%)×75%+(2700+2680×0.2×100÷134)×(1+10%+20%)+5880×5.6%=5821.78(万元)。
    ③增值率=(5880-5821.78)÷5821.78≈1%。
    增值额<20%,免征土地增值税。
    2.商业用房应缴土地增值税的计算
    ①转让房地产收入4400万元,已售面积2000平方米占总可售面积12000平方米的16.67%。
    ②扣除项目金额=1500×(1+10%+20%)×16.67%+1200×(1+10%+20%)+4400×5.6%=2131.4(万元)。
    ③增值率=(4400-2131.4)÷2131.4=106.44%。
    ④应缴土地增值税=2268.6×50%-2131.4×15%=814.59(万元)。
    3.应缴企业所得税的计算
    ①收入总额=90+4680+4400+1200+10=10380(万元)。
    ②销售成本扣除额=2680×0.2×100÷134+2700+1200+1500×11000÷12000(注:因地下车位未办理产权证不分摊土地成本,税前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商业用房面积之和11000平方米÷总建筑面积,总建筑面积=各类房产面积=3000+9000)=5675(万元)。
    ③经营税金及附加=10380×5.6%=581.28(万元)。
    ④土地增值税扣除额为814.59万元。
    ⑤期间费用扣除不变为505.33万元。
    ⑥应缴企业所得税额=(①-②-③-④-⑤)×25%=700.95(万元)。
    处置方式三:地下车位未办理产权证,采用三种综合处置方式
    向普通住宅购房户出售100个车位永久使用权,取得营业收入1200万元,另按成本价向二、三层商业购房户配套出售22个,取得营业收入88万元,剩下12个车位无偿移交给政府。在土地增值税计算上,地下车位不分摊土地成本,商业和普通住宅开发成本的分摊计算同上,普通住宅的土地增值税计算同上,属于免征。
    1.商业用房应缴土地增值税的计算
    转让房地产收入4488万元(注:4400+88),已售面积2000平方米占总可售面积12000平方米的16.67%。
    ①扣除项目金额=1500×(1+10%+20%)×16.67%+(1200+2680×0.2×34÷134)(注:商业用房已售部分应分摊的开发成本1200万元,向二、三层商业购房户配套出售22个车位和无偿移交给政府12个车位的开发成本136万元)×(1+10%+20%)+4488×5.6%=2313.13(万元)。
    ②增值率=(4488-2313.13)÷2313.13=94.02%。
    ③应缴土地增值税=2174.87×40%-2313.13×5%=754.29(万元)。
    2.应缴企业所得税的计算
    ①收入总额=90+4680+4400+1200+88==10458(万元)。
    ②销售成本扣除额=2700+1200+1500×11000÷12000+536(注:地下车位成本)=5811(万元)。
    ③经营税金及附加=585.65(万元)。
    ④土地增值税扣除额=754.29(万元)。
    ⑤期间费用扣除不变为505.33万元。
    ⑥应缴企业所得税额=(①-②-③-④-⑤)×25%=700.43(万元)。
    不同处置方式下的税收负担(如图)(详见报纸):
    从上述案例来看,地下车位的三种处置方式所产生的税收负担明显不同,方式三与方式一、二相比,营业收入增加78万元,应缴的土地增值税分别减少169.48万元、60.3万元,在各项费用指标不变的情况下,平均税负分别下降1.6%、0.7%。为何会出现上述情况?从税法规定上看,办理了产权证的地下车位属于可售房产,其面积应归入可售面积,相应分摊土地成本,未办理产权证的则无需分摊土地成本。在土地增值税的具体计算上,《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。那么地下车位属于那种清算类别,收入应如何分配?成本应如何分摊?对此,各省都有一些具体规定,但一般是按照受益原则和配比原则来分配收入和归集成本。
    由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割,一般情况下房地产企业对地下车位进行了单独的工程预算,至于地下与地上建筑的共同成本应如何分摊?《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十一条第五款规定,纳税人同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。企业所得税计算上,《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十三条规定,利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。第二十九条规定,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
    因此,房地产企业对于地下车位的税务处理,在土地增值税计算上,应根据地下车位的处置方式先确认清算类别归集收入,再进行成本和费用分摊。办理了产权证的收入应并入非住宅类,相应分摊成本和费用;未办产权证的应根据地上房地产不同类型建筑面积占比,按照受益的原则和配比的原则来归类分配收入和成本;共同成本费用应按受益对象和合理的分配方法来分摊计算。在企业所得税的计算上,应先按制造成本法对地下车位的成本和费用进行计量与核算,再按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,最后根据地下车位的处置形式来确定是否可以税前扣除。(唐双祁 唐剑)
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